【海南律師】買房避坑指南：詳解房屋買賣違約糾紛與應(yīng)對(duì)策略

房屋買賣違約糾紛：概念與法律基礎(chǔ)

房屋買賣違約糾紛，是指在房屋買賣過程中，合同一方或雙方未能按照合同約定履行各自義務(wù)，從而引發(fā)的爭(zhēng)議。在購(gòu)房合同里，通常會(huì)明確約定違約的具體情形以及違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，旨在保障購(gòu)房合同雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)交易的正常秩序。

在我國(guó)，《民法典》等相關(guān)法律對(duì)房屋買賣違約有著明確規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l指出，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。比如，若賣方未按約定時(shí)間交房，就屬于不履行合同義務(wù)，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，常見的有以下幾種：

繼續(xù)履行：若一方不履行合同義務(wù)或履行不符合約定，另一方有權(quán)要求違約方繼續(xù)按照合同約定履行義務(wù)。在房屋買賣中，如果買方已支付價(jià)款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù)；或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價(jià)款，賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價(jià)款。

采取補(bǔ)救措施：例如房屋存在質(zhì)量問題，賣方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，使其達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。若交付的房屋墻面有裂縫，賣方需進(jìn)行修補(bǔ)。

賠償損失：違約方應(yīng)賠償因違約給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和間接損失。如因賣方逾期交房，導(dǎo)致買方額外支付的租房費(fèi)用等就屬于間接損失，賣方需一并賠償。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

支付違約金：如果合同中約定了違約金條款，違約方應(yīng)按照約定向?qū)Ψ街Ц哆`約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求適當(dāng)減少。假設(shè)合同約定賣方逾期交房需支付房屋總價(jià)1% 的違約金，若該金額不足以彌補(bǔ)買方損失，買方有權(quán)請(qǐng)求增加。

房屋買賣違約糾紛現(xiàn)狀剖析

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋買賣違約糾紛呈現(xiàn)出較為頻繁的態(tài)勢(shì)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在過去一段時(shí)間里，房屋買賣糾紛案件數(shù)量持續(xù)上升，其中違約糾紛占據(jù)了相當(dāng)大的比例。這不僅給買賣雙方帶來了諸多困擾和經(jīng)濟(jì)損失，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。

房?jī)r(jià)的波動(dòng)是導(dǎo)致違約糾紛的重要因素之一。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，賣方可能會(huì)因利益驅(qū)使而違約，如拒絕交房、要求提高房?jī)r(jià)等。例如，在房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)期，部分賣方看到房屋價(jià)值大幅提升，便試圖毀約，將房屋以更高價(jià)格賣給他人。相反，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買方可能會(huì)出現(xiàn)違約情況，如以各種理由拒絕購(gòu)買房屋或拖延付款。

政策的調(diào)整也在一定程度上影響著房屋買賣市場(chǎng)，進(jìn)而引發(fā)違約糾紛。限購(gòu)、限貸等政策的出臺(tái)，可能使原本有購(gòu)房資格的買家失去資格，或者導(dǎo)致買家貸款條件發(fā)生變化，無法按照合同約定支付房款，從而引發(fā)糾紛。比如，某城市突然收緊貸款政策，提高首付比例，使得一些買家無力承擔(dān)，只能選擇違約。

購(gòu)房者自身的資金問題也是導(dǎo)致違約的常見原因。在購(gòu)房過程中，若買家資金籌備出現(xiàn)困難，無法按時(shí)支付購(gòu)房款，就容易引發(fā)違約糾紛。有些購(gòu)房者在簽訂合同后，因突發(fā)經(jīng)濟(jì)狀況，如失業(yè)、投資失敗等，導(dǎo)致資金鏈斷裂，無法履行付款義務(wù)。

常見房屋買賣違約糾紛案例深度剖析

案例一：賣方逾期交房

小王與賣方簽訂了房屋買賣合同，合同明確約定賣方應(yīng)在2023 年 5 月 1 日前交付房屋。然而，直到 2023 年 7 月 1 日，賣方仍未交房。小王多次催促，賣方卻以各種理由推脫。

根據(jù)《民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案例中，賣方逾期交房，明顯違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

律師建議，小王首先要收集好相關(guān)證據(jù)，如房屋買賣合同、付款憑證、催促交房的聊天記錄或通話記錄等。這些證據(jù)將在后續(xù)的協(xié)商或訴訟中起到關(guān)鍵作用。接著，小王可以嘗試與賣方進(jìn)行協(xié)商，明確告知賣方其行為已構(gòu)成違約，要求賣方盡快交房，并按照合同約定支付違約金。如果協(xié)商無果，小王可以考慮通過訴訟途徑解決問題。在訴訟過程中，小王要向法院清晰地闡述自己的訴求，提供充分的證據(jù)支持，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

案例二：買方逾期付款

小李出售一套房屋，與買方簽訂的合同約定買方應(yīng)在2023 年 3 月 15 日前支付全部房款。但到了約定時(shí)間，買方僅支付了部分款項(xiàng)，剩余款項(xiàng)一直拖延未付。經(jīng)小李多次催討，買方仍未在合理期限內(nèi)支付。

依據(jù)《民法典》第五百七十九條，當(dāng)事人一方未支付價(jià)款、報(bào)酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其支付。買方逾期付款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)支付剩余房款的責(zé)任，并按照合同約定支付違約金。若因買方逾期付款給小李造成其他損失，如資金周轉(zhuǎn)困難導(dǎo)致的額外利息支出等，買方還需賠償這些損失。

律師指出，小李應(yīng)及時(shí)向買方發(fā)出書面催款通知，明確告知買方付款的截止時(shí)間和逾期付款的后果，該通知可作為日后維權(quán)的重要證據(jù)。若買方仍不付款，小李可以根據(jù)合同約定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院提起訴訟。在追討款項(xiàng)時(shí)，小李要合理主張違約金，違約金的數(shù)額應(yīng)根據(jù)合同約定和實(shí)際損失來確定。如果合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)小李的損失，小李可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)增加違約金數(shù)額。

案例三：房屋質(zhì)量瑕疵

小趙購(gòu)買了一套新房，交房后不久發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，墻體出現(xiàn)多處裂縫，衛(wèi)生間也有嚴(yán)重的漏水現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了正常居住。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。在本案例中，賣方應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵的責(zé)任，對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)，并賠償小趙因此遭受的損失，如因漏水導(dǎo)致的家具損壞等。

律師建議，小趙首先要保留好房屋質(zhì)量問題的證據(jù)，如拍攝照片、視頻，記錄問題出現(xiàn)的時(shí)間和情況等。然后，及時(shí)通知賣方房屋存在的質(zhì)量問題，要求賣方進(jìn)行修復(fù)。如果賣方拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)，小趙可以委托專業(yè)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確定問題的嚴(yán)重程度和修復(fù)方案。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)選擇具有資質(zhì)和良好信譽(yù)的機(jī)構(gòu)，以確保鑒定結(jié)果的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。根據(jù)鑒定結(jié)果，小趙可以向法院提起訴訟，要求賣方承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用、賠償損失，并可根據(jù)實(shí)際情況要求解除合同。

如何有效規(guī)避房屋買賣違約風(fēng)險(xiǎn)

簽訂合同前的謹(jǐn)慎考量

在簽訂房屋買賣合同前，購(gòu)房者務(wù)必全面了解房屋狀況。通過查看房產(chǎn)證、到房產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)檔案等方式，仔細(xì)查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在抵押、查封等限制交易的情況。同時(shí)，對(duì)房屋的物理狀況進(jìn)行實(shí)地勘察，檢查房屋結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)固，墻壁有無裂縫、滲漏，地板是否平整，門窗密封性和開合是否順暢等，避免購(gòu)買到存在質(zhì)量隱患的房屋。

深入調(diào)查開發(fā)商或賣家的信譽(yù)也至關(guān)重要。可以通過查詢開發(fā)商官方網(wǎng)站、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)網(wǎng)站、第三方評(píng)價(jià)平臺(tái)，以及在社交媒體和專業(yè)論壇搜索相關(guān)信息，了解其過往的交易記錄、項(xiàng)目質(zhì)量、售后服務(wù)等情況，查看是否存在違約或其他不良記錄。比如，若開發(fā)商曾多次出現(xiàn)逾期交房的情況，購(gòu)房者就需謹(jǐn)慎選擇。

合同條款的細(xì)致斟酌

合同條款是保障買賣雙方權(quán)益的關(guān)鍵，必須明確、具體，避免模糊表述。在交房時(shí)間方面，應(yīng)精確到具體日期，避免使用“大概”“左右” 等模糊詞匯。付款方式也需詳細(xì)約定，明確首付款、尾款的支付時(shí)間和金額，以及若采用貸款方式，貸款辦理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和相關(guān)責(zé)任。

房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)同樣不可忽視，應(yīng)在合同中明確約定房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備的品牌和規(guī)格等。對(duì)于精裝修房屋，要詳細(xì)列出裝修材料的品牌、型號(hào)、質(zhì)量等級(jí)等信息，避免出現(xiàn)實(shí)際交付與承諾不符的情況。

詳細(xì)約定違約責(zé)任是合同的重要內(nèi)容。明確違約金的數(shù)額或計(jì)算方式，例如，可以約定賣方逾期交房每日應(yīng)按照房屋總價(jià)的一定比例支付違約金，買方逾期付款也需承擔(dān)相應(yīng)比例的違約金。同時(shí)，對(duì)于違約的具體情形，如一方擅自解除合同、不履行協(xié)助義務(wù)等，也要進(jìn)行清晰界定，以便在出現(xiàn)違約時(shí)能夠有明確的追責(zé)依據(jù)。

交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)把控

在交易過程中，購(gòu)房者要嚴(yán)格按照合同約定付款，并妥善保留付款憑證，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等，這些憑證是證明付款事實(shí)的重要依據(jù)。若因特殊情況需要變更付款方式或時(shí)間，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方協(xié)商并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

開發(fā)商或賣家則應(yīng)按時(shí)按質(zhì)交房，在交房前對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，確保房屋質(zhì)量符合合同約定。若房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，不得隱瞞或拖延。在交房時(shí)，要按照合同約定提供相關(guān)的房屋資料，如房屋質(zhì)量保證書、使用說明書等，并協(xié)助購(gòu)房者辦理房屋交接手續(xù)。

房屋買賣涉及重大利益，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商、賣家，都應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，謹(jǐn)慎對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)，從源頭上預(yù)防違約糾紛的發(fā)生。若不幸遭遇違約糾紛，要及時(shí)尋求法律幫助，通過合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

總結(jié)與展望

房屋買賣作為人生中的重大交易，涉及諸多法律規(guī)定和復(fù)雜環(huán)節(jié)，違約糾紛也時(shí)有發(fā)生。通過對(duì)常見違約糾紛案例的分析，我們了解到無論是賣方逾期交房、買方逾期付款，還是房屋質(zhì)量瑕疵等問題，都有相應(yīng)的法律條款作為處理依據(jù)。在房屋買賣過程中，我們要充分認(rèn)識(shí)到違約風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)。從簽訂合同前的全面了解和調(diào)查，到合同條款的細(xì)致斟酌，再到交易過程中的嚴(yán)格履約，每一步都關(guān)乎著自身的合法權(quán)益。

希望讀者在今后的房屋買賣中，能夠增強(qiáng)法律意識(shí)，嚴(yán)格按照法律規(guī)定和合同約定行事。在享受房屋帶來的安穩(wěn)與幸福時(shí)，也能確保自己的交易合法合規(guī)，避免陷入不必要的糾紛。若不幸遭遇違約糾紛，不要驚慌失措，要及時(shí)收集證據(jù)，尋求專業(yè)法律幫助，通過合法途徑維護(hù)自己的權(quán)益。讓我們?cè)诜ㄖ蔚目蚣芟拢瑢?shí)現(xiàn)安心購(gòu)房、安居樂業(yè)的美好愿景。

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李武平律師，四川南充人，中共黨員，海南正凱律師事務(wù)所支部書記、主任、實(shí)習(xí)律師指導(dǎo)老師。執(zhí)業(yè)32 年，獲多項(xiàng)省部級(jí)榮譽(yù)。著有四部詩(shī)集，有諸多經(jīng)典案例，律師團(tuán)隊(duì)秉承認(rèn)真、負(fù)責(zé)、高效、專業(yè)的辦案態(tài)度，致力于為海南自由貿(mào)易港企業(yè)和個(gè)人提供專業(yè)法律服務(wù)。

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