作者：李武平
海南正凱律師事務(wù)所
海南島作為中國(guó)唯一的熱帶島嶼，得天獨(dú)厚的氣候條件，全年無(wú)冬，年均溫度22℃～26℃，濱海風(fēng)景區(qū)面積大，所轄海域200萬(wàn)km2，海洋旅游潛力巨大，中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動(dòng)植物資源豐富，同時(shí)又是國(guó)內(nèi)乃至世界上現(xiàn)存的為數(shù)不多的未被污染的地方，具有典型的熱帶濱海風(fēng)光的海南將必然會(huì)成為一個(gè)具有生機(jī)和活力的國(guó)際旅游目的地。建設(shè)國(guó)際旅游島，是我海南省立足省情全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、著眼于海南未來(lái)發(fā)展做出的重大決策。黨中央和國(guó)務(wù)院對(duì)此也給予高度重視。
國(guó)際旅游島的發(fā)展思路，讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機(jī)，隨著國(guó)際旅游島概念的日趨完善，海南樓市將重回巔峰。
“要想身體好，常來(lái)海南島！”在中央電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》、《朝聞天下》欄目播出，在“萬(wàn)泉河水清又清”的輕快旋律中，海南國(guó)際旅游島整體形象廣告展現(xiàn)在全國(guó)電視觀眾眼中，海南向國(guó)內(nèi)外朋友們發(fā)出了永遠(yuǎn)的邀請(qǐng)。隨著《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》的出臺(tái)，可以說(shuō)海南國(guó)際旅游島已經(jīng)有了很好的開(kāi)端。不斷的宣傳推廣，海南國(guó)際旅游島的品牌效應(yīng)，已經(jīng)日趨明顯，目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì)，讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。據(jù)海南省建設(shè)廳廳長(zhǎng)李建飛估算，北起?？谀现寥齺喌暮Ｄ蠔|海岸，正在開(kāi)發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過(guò)120公里長(zhǎng)，這些項(xiàng)目總投資額超過(guò)1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。2009年6月，?？谏唐贩夸N售均價(jià)為5037.68元/平方米，比5月?？谏唐贩夸N售均價(jià)4542.67元/平方米提升了10.9%，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價(jià)提升17.46%。在銷量的持續(xù)增長(zhǎng)刺激下，?？谏唐贩夸N售均價(jià)在6月首次突破了5000元/平方米大關(guān)。
建設(shè)海南國(guó)際旅游島給日益發(fā)展的海南房地產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在給海南島吸引和留住大批海內(nèi)外游客和購(gòu)房者的同時(shí)，其我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中隱藏的個(gè)別問(wèn)題也給建設(shè)海南國(guó)際旅游島帶來(lái)警示，如少數(shù)不誠(chéng)信房地產(chǎn)商的“價(jià)格欺詐”、“一女二嫁”、“房產(chǎn)證頒證難”、“合同條款不公平”、“房屋質(zhì)量問(wèn)題”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“偷稅漏稅”、“捂盤惜售”、“房屋認(rèn)購(gòu)意向中的誤導(dǎo)和欺詐”等種種現(xiàn)象令購(gòu)房者心悸，甚至發(fā)生糾紛訴至法院造成訴累。雖然此類現(xiàn)象在全國(guó)范圍房地產(chǎn)業(yè)中屢見(jiàn)不鮮，但是這一切與建設(shè)“文明之島”“和諧之島”的國(guó)際旅游島標(biāo)準(zhǔn)格格不入。下面筆者從《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》入手，淺析房屋認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱及提出防范建議。
一、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的神秘面紗
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是否有效力？簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)何種影響？《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》出現(xiàn)糾紛怎么辦？《簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后對(duì)《商品房買賣合同》條款與開(kāi)發(fā)商達(dá)不成協(xié)議的定金是否能主張退回？以上種種疑問(wèn)，筆者做為一名律師，經(jīng)常接到當(dāng)事人類似的法律咨詢、甚至受托代理訴訟維權(quán)。
《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是擬購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房意向書，協(xié)議中沒(méi)有明確的合同條款，往往以購(gòu)房者交付2萬(wàn)元左右的定金為。《房屋認(rèn)購(gòu)書》是大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋買賣中的習(xí)慣做法，它是合同的一種類型，但它并不是法律規(guī)定的商品房買賣合同。只要是雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)、一致，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書是具有法律效力的。在實(shí)踐中，有許多法院都認(rèn)定了房屋認(rèn)購(gòu)書中雙方的約定，并以此為根據(jù)作出判決。具有法律效力的協(xié)議，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有約束力，應(yīng)該認(rèn)真履行。在最高人民法院的最新《解釋》中，對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中雙方約定的做為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金應(yīng)如何處理的規(guī)定，就是對(duì)司法實(shí)踐中處理房屋認(rèn)購(gòu)書做法的肯定。
二、認(rèn)購(gòu)意向中的陷阱
《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是具有一定意義的。因?yàn)榭蛻魜?lái)看房買房，未必就準(zhǔn)備好了足夠的錢，達(dá)到能直接簽合同付首期的程度。這部分客戶就可以通過(guò)定金的形式，表達(dá)一種意向，有利于開(kāi)發(fā)商留住客戶?！斗课菡J(rèn)購(gòu)書》對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，有利于保留其看中的房產(chǎn)，騰出時(shí)間準(zhǔn)備購(gòu)房款。但是，因有些不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商在利用《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》這一特殊的程序，在內(nèi)容上可能出現(xiàn)不公平的條款，甚至在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)的誤導(dǎo)和欺詐，導(dǎo)致大量的糾紛和投訴產(chǎn)生?！斗慨a(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》是開(kāi)發(fā)商自己制定的，條款各不相同，影響也各不相同。但是，很多《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》上都只有對(duì)購(gòu)房者的約束和違約責(zé)任，對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束較少，容易導(dǎo)致不平等關(guān)系。購(gòu)房者對(duì)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》本身的意義和法律后果不了解，在簽了《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》以后，就不得不按照要求，繼續(xù)付款，結(jié)果錢已經(jīng)交完了，合同沒(méi)有簽下來(lái)，購(gòu)房者的權(quán)益就得不到保障。在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或是雙方在簽訂《商品房買賣合同》對(duì)購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商制訂的條款無(wú)法達(dá)成一致，因以上種種情形最后無(wú)法簽訂買賣合同的，開(kāi)發(fā)商往往拒絕退回購(gòu)房定金，給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年在海南，購(gòu)房者因最終無(wú)法與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)買賣合同又無(wú)法收回定金而投訴到消委會(huì)、起訴到法院的案例日益上漲。主要有以下幾大定金陷阱。
（一） 合同未見(jiàn)到定金先交。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，都不會(huì)主動(dòng)將正式的《商品房買賣合同》交給購(gòu)房者看，一般都會(huì)要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金后才能看合同。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付定金的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)《商品房買賣合同》添加了很多開(kāi)發(fā)商制訂的內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)顯失公平。無(wú)法達(dá)成《商品房買賣合同》的，購(gòu)房者往往會(huì)被拒絕退回定金的要求。
（二） 房屋已抵押購(gòu)房者不知情。購(gòu)房者在支付定金后才發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)是抵押房，開(kāi)發(fā)商未說(shuō)明抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定簽訂商品房買賣合同日期。購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書遭拒絕，要求返還定金被拒絕。
?。ㄈ┖炗喓贤瑫r(shí)霸王條款多。購(gòu)房者在交付定金并簽訂認(rèn)購(gòu)書后，到簽購(gòu)房買賣合同時(shí)，由于合同條款有許多不平等的地方，購(gòu)房者要求更改合同中的某些不平等條款，往往會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商商拒絕。購(gòu)房者因此要求退定金遭拒。
（四）對(duì)房子介紹不符合事實(shí) 。簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)售樓小姐對(duì)房子的介紹情況不符合事實(shí)，加上廣告宣傳的夸大和欺詐，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)后要求退還定金，被拒絕。
（五） 認(rèn)購(gòu)書未簽退定金遭拒絕。售樓小姐讓在購(gòu)房者表示不一定會(huì)買房子暫時(shí)不簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)說(shuō)“那你們先交一萬(wàn)元，待定下來(lái)買那一套房子時(shí)才簽認(rèn)購(gòu)書”，交付完定金后，決定不購(gòu)房，要求退還一萬(wàn)元定金，遭到拒絕。
（六）優(yōu)惠未到手定金已出手。購(gòu)房者在看樓時(shí)，售樓小姐稱，當(dāng)天買樓除了已有優(yōu)惠外，還可以參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。誘導(dǎo)購(gòu)房者盲目的交付完定金后，發(fā)現(xiàn)樓盤不盡人意，但開(kāi)發(fā)商并未在樓盤掛出規(guī)劃圖公示周邊的情況。購(gòu)房者要求退還定金遭到拒絕。
（七）按揭沒(méi)辦成要交違約金。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)對(duì)購(gòu)房者稱保證會(huì)為其辦理銀行按揭事宜，如果申請(qǐng)不成功，則馬上退還所交付的全部款項(xiàng)及定金，在購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付首付款后，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的貸款事宜漠不關(guān)心，當(dāng)購(gòu)房者不幸貸款不成功時(shí)，拒絕退還購(gòu)房定金，還要求按合同支付房款總額的百分之幾十的違約金。
三、認(rèn)購(gòu)意向陷阱防范的建議
當(dāng)前，面對(duì)椰風(fēng)海浪、陽(yáng)光、沙灘、魅力四射的海南，加上建設(shè)海南國(guó)際旅游島的熱潮，選擇在海南購(gòu)房置業(yè)成了不少游客的首選，人們不可能因?yàn)榇嬖谝陨戏N種陷阱而放棄購(gòu)房，但是也不能盲目的放任陷阱的存在以及毫無(wú)防范能力，因此，筆者有以下幾點(diǎn)建議：
（一）慎重簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，盡量不簽?！墩J(rèn)購(gòu)協(xié)議書》并不是簽訂《商品房買賣合同》的必經(jīng)程序。購(gòu)房者應(yīng)慎重選擇簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，建議在可能的情況下，盡量避免簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，購(gòu)房者在沒(méi)有簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》的情況下，可以理直氣壯的和開(kāi)發(fā)商協(xié)商《商品房買賣合同》條款，對(duì)于不公平不合理的條款要求更改，甚至拒絕簽訂合同。購(gòu)房者在沒(méi)有簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的前提下，在簽訂正式合同時(shí)，容易處于優(yōu)勢(shì)地位，有利于保障自己的權(quán)益。
（二）充分發(fā)揮律師在購(gòu)房中的代理服務(wù)作用。購(gòu)房者可委托律師在房產(chǎn)、國(guó)土、規(guī)劃、工商等政府部門對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)房前的產(chǎn)權(quán)、在建工程情況調(diào)查； 對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信調(diào)查；購(gòu)房人根據(jù)律師事務(wù)所出具的調(diào)查報(bào)告，作為決定是否買房的重要參考；購(gòu)房人決定買房后，由律師指導(dǎo)審查和簽訂購(gòu)房合同；律師還可以繼續(xù)跟蹤服務(wù)到交房、辦理房產(chǎn)證完畢止。 也就是說(shuō)，省外購(gòu)房投資人可以聘請(qǐng)海南本地律師進(jìn)行購(gòu)房非訴訟法律服務(wù)，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的麻煩。
（三）充分發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的功能，建立海南房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)比制度。推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。進(jìn)一步加強(qiáng)制服宏觀調(diào)控職能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)職能，加強(qiáng)行業(yè)的自律。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)的發(fā)展。防止欺詐行為的泛濫，營(yíng)造健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。通過(guò)法律的強(qiáng)制性作用和行業(yè)的自律性功能緊密結(jié)合，使房地產(chǎn)健康的發(fā)展，保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
（四）建立律師審查購(gòu)房合同制度。由省律師協(xié)會(huì)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)共同協(xié)調(diào)建立此項(xiàng)制度，房產(chǎn)部門備案的購(gòu)房合同，須有律師的合同審查意見(jiàn)。
綜上，人與人的和諧，人與自然的和諧、人與動(dòng)物的和諧都是國(guó)際旅游島的標(biāo)準(zhǔn)和形象。房屋認(rèn)購(gòu)中的陷阱和欺詐，必將會(huì)造成海南不和諧的因素，這需要我們各方共同的努力，引導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，共創(chuàng)美麗家園！
